新加坡办公室原状恢复（reinstatement）：房东会检查什么

"原状恢复"在新加坡办公室租约里到底是什么意思

原状恢复是一项合同义务，不是一个统一标准，而且这个标准因租约而异。新加坡的办公室租约通常要求租户把物业恢复到移交时的状态，正常损耗（fair wear and tear）除外，并且要拆除所有租户自行加装的装置、设备和改动。这句话在实际操作中到底意味着什么，完全取决于两份文件：租约开始时记录下来的移交状态，以及房东以书面形式提出的原状恢复规格要求。

记录下来的移交状态，和房东提出的原状恢复规格之间如果存在落差，是新加坡办公室租约里常见的争议来源。以毛坯（bare shell）状态移交的单位——找平地面、没有天花板、管线预留但封口——就必须以毛坯状态归还，也就是说租户加装的天花板骨架、高架地板、灯具和空调通风系统分布，全部都要拆除。以带装修状态移交的单位——骨架天花板、地毯、灯具和基础喷淋布局——就必须归还到那个状态，工程量小得多，但要求反而更严格，因为房东比对的是一个具体的饰面标准，而不是一个空壳。在给任何工程报价之前，先索取原始的移交状态报告和照片；如果两者都不存在，就必须在动工前，与房东以书面形式先商定好基准状态。

移交时，房东实际会检查什么

新加坡的房东验收通常遵循一个可以预见的顺序，以下这些项目，是物业管理代理（managing agent）在办公室原状恢复移交时，通常会和租户的承包商一起走查的内容：

• 天花板平面 — 骨架、板材和检修口须完整且水平，拆除隔间墙周围不得留下裁切过的板材。
• 喷淋头与探测器布局 — 喷头和烟雾探测器须恢复到建筑原有的间距，封堵的支管须拆除，不得留下被封死的喷头。
• 空调通风系统（ACMV） — 出风口、变风量箱（VAV box）、软风管和控制装置须恢复到原有布局，并须提供风量平衡数据。
• 电气 — 租户加装的配电箱（DB）须拆除或复原，回路须处理安全并贴好标签，地板插座箱和线槽须拆除。
• 线缆 — 废弃的数据线和电力线须整条拉回源头拆除，而不是只在插座处剪断了事。
• 地面与墙壁 — 找平层或地毯须修复完好，墙面饰面须统一，拆除隔间墙的位置不得留下痕迹（ghosting）。
• 门、玻璃与五金件 — 若租户更换过大门，须恢复为建筑原有的门型。
• 公共区域 — 电梯大堂、走廊和管道竖井须保持干净、无损坏。

有两个项目，在原状恢复的预算里最容易被低估价格：废弃线缆的拆除，以及空调通风系统的重新平衡。这两项在照片里都看不出来，但都会被检查。

原状恢复的哪些部分，不只是合同事项，还受法规管制

拆除消防设施，在新加坡是一项受管制的活动，这正是原状恢复工程里，最容易让把这项工程当成普通拆除工程来处理的租户栽跟头的地方。1993 年《消防安全法》把消防安全工程（fire safety works）定义为，包括安装、提供或拆除任何一项消防安全设施，以及对其进行加建或改动；第 56 条规定，任何人不得在消防局局长（Commissioner）批准所有图纸之前进行任何消防安全工程，也不得违反已批准的图纸进行施工，违者可处不超过 $200,000 的罚款，或不超过 2 年的监禁，或两者并罚（Fire Safety Act 1993）。SCDF 自己列举的消防安全工程例子，包括安装、加建、改动、拆除或迁移喷淋、火警控制盘、紧急出口指示灯和防火门等消防设施，以及会影响逃生路线或防火分区的空间设计或布局变动（SCDF，Plan Approval）。

在原状恢复过程中拆除消防安全设施，有两条合法途径，规模较小的那一条也仍然需要办理文件。若工程属于《消防安全（建筑物与管道消防安全）条例》（Fire Safety (Building and Pipeline Fire Safety) Regulations）第 4 条附表所列范围，SCDF 允许以备案（lodgement）代替完整的图纸审批，须在动工前，由注册建筑师或专业工程师通过 CORENET 电子提交系统递交，每次备案收费 $90，并须取得建筑物业主或管理局（management corporation）的同意（SCDF，Minor Addition & Alteration Works）。凡不在该附表范围之内的工程，在剪断任何一根喷淋支管之前，都必须先取得批准图纸。

原状恢复需要重新申请消防安全证书吗？

如果拆除工程本身就属于消防安全工程，那么答案是需要——这张证书是整个流程的收尾。1993 年《消防安全法》第 60 条规定，任何已完成消防安全工程的人士，都必须向消防局局长申请，并就已完工的消防安全工程取得消防安全证书（fire safety certificate）（Fire Safety Act 1993）；SCDF 补充说明，该证书须在工程完全按照其要求完工之后才会签发，且申请时须附上由注册检验员（Registered Inspector）出具的检验证书（SCDF，Fire Safety Certificate & Temporary Fire Permit）。应尽早向物业管理代理确认，这张证书是否列在其移交检查清单上，因为下一个租户自己的申请，届时也会以这层楼被留下来的状态作为评估基础。

物业的用途，是否也需要恢复原状

如果物业的使用用途在租期内发生了变动，那么用途也可能需要恢复原状，而这是市区重建局（URA）管的事，不是房东能单方面决定的事。1998 年《规划法》（Planning Act 1998）第 12 条规定，任何人未经规划许可，不得在保留区（conservation area）以外进行或允许进行任何土地发展；同一法令第 3 条把"发展"（development）定义为，包括对任何建筑物或土地用途作出任何重大改变（Planning Act 1998）。《规划（用途分类）条例》（Planning (Use Classes) Rules）附表把办公室归入第 II 类，商店归入第 I 类，餐厅归入第 III 类；该条例第 3 条规定，在同一类别内改为另一用途，不视为涉及发展，但须受第 3(2) 条所列例外情况约束（Planning (Use Classes) Rules）。如果一名租户租下的是办公室单位，并取得许可在其中经营一所商业学校——按同一条例属于第 XVIII 类——就应该向房东确认，由谁负责把已获批的用途改回原状，并在租约到期前，以书面形式取得明确答复。

需要多长时间，以及为什么日期比工程范围更难搞定

原状恢复工程有一个固定的截止日期，几乎没有浮动余地，这一点和装修工程（fit-out）正好相反。租约到期日就是最终期限，租约会规定租户逾期不搬会有什么后果，而这种后果对租户几乎从来都不利；拆除工程的进场时间，通常也被限制在房东当初做装修时同样的非营业时段窗口内。NEA 根据《环境保护与管理（施工场地噪音管制）条例》（Environmental Protection and Management (Control of Noise at Construction Sites) Regulations）设定了施工噪音的最高许可水平，并规定除非获得许可证，否则位于住宅建筑和噪音敏感场所 150 米范围内的工地，从周六晚上 10 时到隔周一早上 7 时之间不得施工（NEA，Construction Noise Control）。

倒推排期，是为新加坡办公室原状恢复工程确定开工日期唯一可靠的方法。最后一个固定节点，是房东的联合验收和签字确认；在此之前，如果动过消防设施，须先取得消防安全证书；再往前，是空调通风系统的重新平衡和测试；再往前，是天花板的恢复；而所有这一切之前，是拆除工程本身，以及必须在拆除开始前完成审批或备案的 SCDF 申报。如果预算或拨备里需要列一个原状恢复的价格，应该以实测的工程范围为依据，而不是靠经验估算： 和。

谁来付钱，押金实际上覆盖了什么

押金（security deposit）不是原状恢复的预算，把它当成预算来用代价很高。新加坡的办公室租约通常会让押金笼统地担保租金和损坏赔偿，并保留房东的权利：如果租户在租约到期前没有完成原状恢复，房东可以自行进行该项工程，再向租户收费；要确认条款是否要求房东取得多方竞标报价，因为很可能并没有这项要求。打算干脆放弃押金、让房东来做的租户，并不是在为自己的风险敞口设上限——而是把工程范围和价格的主导权，一并交了出去。

有三个习惯，能降低新加坡原状恢复争议的风险。第一，在租约开始、单位移交当天，就把物业拍照和录像存档保留。第二，在签约时——而不是在租约到期时——就以书面形式取得房东的原状恢复规格要求，因为那时候还有谈判的筹码。第三，在目标完工日期之前留出充裕时间，和物业管理代理进行一次联合预检，让问题清单（snag list）能提早出来，趁着还有时间和进场机会去处理。

为原状恢复工程挑选承包商

原状恢复是一项对照规格要求逐一核实的工作，承包商的文件资质和它的施工能力同样重要。1989 年《建筑管控法》（Building Control Act 1989）第 29B 条规定，任何人未取得普通建筑商牌照，不得在新加坡从事普通建筑商业务；第 29B(4) 条补充规定，违反该禁令而进行建筑工程的人，无权就该工程向任何法院追讨任何费用、收费或报酬（Building Control Act 1989）。向任何一家为原状恢复报价的公司询问：由哪位合资格人士（qualified person）负责向 SCDF 申报，由哪位注册检验员为消防安全工程出具证明，以及由谁负责准备房东会要求的竣工图和风量平衡记录。品尚设计私人有限公司（Noble Interior Design Pte. Ltd.）已列入建屋发展局装修承包商名录（DRC HB-12-5230A，UEN 201722629H），并获 CaseTrust 认证，办公地址为 Blk 62 Ubi Road 1, #01-03 Oxley Bizhub 2, Singapore 408734。

监管机构的原话

Under the Housing and Development (Renovation Control) Rules, an HDB flat owner must engage a contractor listed in HDB's Directory of Renovation Contractors; contravention is an offence carrying a fine not exceeding S$5,000.

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— Housing and Development (Renovation Control) Rules

这段话是说：根据《建屋发展（装修管制）条例》（Housing and Development (Renovation Control) Rules），组屋屋主必须聘用列在 HDB 装修承包商名录内的承包商；违反者属于犯罪行为，可处不超过 S$5,000 的罚款。

以上文字引自 Housing and Development (Renovation Control) Rules, SSO；链接指向原始出处，方便核实，而不是要求读者单凭信任接受。