新加坡餐饮与零售店铺翻新：审批流程与时间线

决定时间线的审批：SFA 的布局图

对于新加坡的餐饮店铺翻新项目，SFA（新加坡食品局）对布局图的审批发生在装修之前，而不是之后。SFA 公布的申请流程把装修安排在第 8 步，并说明一旦 SFA 批准申请，申请人便可以按照提交的布局图进行装修、布置场地（SFA, Application Process & Fees for Licence / Permit for Food Retail）。先建好厨房再申请，等于把这个顺序倒过来，这也是新加坡开业日期延误的常见原因之一。

SFA 对布局图必须呈现的内容有明确规定。根据 SFA 的申请流程页面，布局图必须在图中标注公制比例尺，并注明尺寸和所用比例；必须清楚标示布局图中的厨房设备与基础设施，例如抽油烟设施、水槽和洗手盆；还必须清楚标示茶水区(refreshment area)的边界；同一页面还说明，所有齐全的申请会在 7 个工作日内由 SFA 审核完毕，食品店牌照(Food Shop Licence)收费 $195，有效期一年（SFA, Application Process & Fees for Licence / Permit for Food Retail）。SFA 对"食品店"(Food Shop)的定义也很宽泛——面包店、餐厅、食品自动贩卖机、食堂、咖啡店、饮食摊(eating house)、美食广场、独立摊位、外卖食品车，以及私营食堂或市场，全部落在这一定义之内（SFA, Requirements for Licence / Permit for Food Retail）。

有三个 SFA 期限，应该写进项目计划表，而不是塞进收件箱。SFA 说明，支持文件——URA 的用途变更批文或 HDB 的批文、租赁协议连同 IRAS 出具的印花税证明、清洁计划，以及灭虫合约——必须在申请后 2 个月内提交，逾期申请会被关闭并视为无效。SFA 还说明，装修和布置完成后，申请人必须在开始营业前申请场地检查，视频检查时段须提前至少 5 个工作日预约，牌照费用必须在收到缴费通知后 28 天内缴清，否则申请失效（SFA, Application Process & Fees for Licence / Permit for Food Retail）。

餐厅是否需要 URA 规划许可

新加坡的餐厅是否需要 URA 规划许可，取决于所在建筑，对大多数商场租户来说答案是不需要。URA 说明，新餐厅在购物中心和商业建筑内不需要规划许可，而位于非问题区域店屋(shophouse)内的餐厅用途变更申请，则会逐案评估，并可能需要陆路交通管理局(Land Transport Authority)就交通和停车事宜出具许可（URA, Criteria for Restaurant）。URA 也公布了具体路段——其中包括如切路(Joo Chiat Road)、马里士他路(Balestier Road)、东海岸路(East Coast Road)和芽笼路(Geylang Road)的部分路段——在这些路段新开餐厅不太可能获批，这是签下店屋租约之前就该核查的事，而不是签约之后。

如果确实需要用途变更申请，URA 公布了相关条款。URA 对用途变更申请收取处理费，并说明评估申请一般需要 10 个工作日；申请须通过 GoBusiness 提交，附上位置图、平面图和业主同意书；URA 还建议申请人在收到批复之前，不要在租约或装修工程上作出承诺（URA, Changing the Use of Your Property）。其法律依据是 1998 年规划法(Planning Act 1998)第 12 条：任何人不得在未获规划许可的情况下，在保育区以外的土地上进行任何"发展"(development)；而该法第 3 条对"发展"的定义，包括对任何建筑物或土地用途作出重大变更（Planning Act 1998）。

咖啡馆和商店属于同一用途类别吗？

不属于——设有座位的咖啡馆属于餐厅用途，而非商店用途，这一区分决定了是否需要提交申请。《规划(用途类别)条例》(Planning (Use Classes) Rules)将"餐厅"定义为：以出售供堂食的食品为主要用途、且不设现场音乐或现场演出的营业场所，并明确将咖啡店、饮食摊、小食摊、自助餐厅或美食广场纳入其中；而外卖食品店和糖果店则属于"商店"的定义；附表将"商店"列入第 I 类，"餐厅"列入第 III 类（Planning (Use Classes) Rules）。因此，给一个外卖亭加装座位，可能会让该单位从一个类别跨入另一个类别；同一条例第 3 条只豁免同一类别内改作其他用途的情形，不将其视为"发展"。

店铺改为饮食场所时的消防安全

SCDF 把店铺改为餐厅这一变更本身，视为一项消防安全工程。SCDF 的消防安全工程清单，包括建筑物或部分建筑物的用途变更、且新用途影响消防安全要求的情形，并把"店铺改为饮食场所"列为其中一个示例；同一清单还涵盖涉及空调或通风系统、非住宅用途液化石油气(LPG)供应系统的工程，以及影响逃生路线或防火分区的空间设计或布局变更（SCDF, Plan Approval）。一间商用厨房，会同时触碰到上述每一个类别。

法定依据是 1993 年消防安全法(Fire Safety Act 1993)第 61 条：任何人变更场所用途，如该变更会导致现有消防安全措施变得不足，必须在进行变更之前向消防局局长(Commissioner)申请批准，违者可处不超过 $200,000 罚款或不超过 2 年监禁，或两者并罚；该条第(6)款补充说明，本条不减损 1998 年规划法(Planning Act 1998)的效力（Fire Safety Act 1993）。SCDF 的审批与 URA 的许可是两项各自独立的义务，拿到其中一项不代表另一项也已完成。开业之前，SCDF 要求取得消防安全证书(Fire Safety Certificate)，其说明该证书须在消防安全工程全面完成、并由注册检查员(Registered Inspector)出具检查证明后，在使用或入驻场所之前申请并取得（SCDF, Fire Safety Certificate & Temporary Fire Permit）。

油脂截留器、抽风与常被低估预算的湿区工程

在新加坡，食品场所必须安装油脂截留器(grease trap)，且需要两个机构审批，而不是一个。PUB 说明，所有处理食品的场所，包括餐厅、咖啡店和小贩中心，都需要安装油脂截留器，业主必须在安装油脂截留器之前，取得 NEA 与 PUB 的批准（PUB, Grease Trap）。PUB 也说明了截留器应如何接驳：油脂截留器只预处理来自食品制备区和厨房的洗涤用水，而厕所排出的用水，以及未服务食品制备区的其他卫生排水管路，必须接入下水道，绕过油脂截留器。

维护义务从营业第一天就开始，应该算进营运预算，而不是装修预算。PUB 建议至少每 2 周清理一次油脂截留器，排放限值可参照《下水道与排水(工业废水)条例》(Sewerage and Drainage (Trade Effluent) Regulations)，由认可实验室取样核实；PUB 并说明，含油脂废物的管理，包括其收集与处置，受 NEA 执行的《环境公共卫生法》(Environmental Public Health Act)管辖（PUB, Grease Trap）。厨房抽风是另一项经常让预算超支的项目：它需要一条业主愿意接受的排放路径，而在商场里，这条路径往往决定了厨房实际能设在哪个位置。请按实地勘测出的路径报价，而不是凭假设估算：。

装修完成之后才会拿到的牌照

还有两项审批会在装修完成之后、开业前后陆续到来。出售酒类需要牌照：2015 年酒类管制(供应与消费)法(Liquor Control (Supply and Consumption) Act 2015)第 4 条规定，任何人不得供应任何酒类，除非获得酒类牌照授权，一经定罪可处不超过 $20,000 罚款；第 5 条规定，如持牌人的酒类牌照上载明了持牌场所，持牌人不得在该场所以外供应任何酒类（Liquor Control (Supply and Consumption) Act 2015）。另外，SFA 指出，NEA 已要求部分食品店铺——例如咖啡店、饮食摊食堂、美食广场和私营市场——落实环境卫生制度(Environmental Sanitation Regime)，并提交环境卫生计划(Environmental Sanitation Programme)（SFA, Requirements for Licence / Permit for Food Retail）。

纯零售翻新有什么不同

不涉及食品制作的纯零售翻新，完全不需要 SFA 这一层审批，关键路径也因此大幅缩短。剩下需要处理的，是 URA 对该单位核准用途的立场、涉及喷淋系统、探测器、逃生标识、防火门或逃生路线变更时的 SCDF 申报，以及业主的装修手册(fit-out manual)——在新加坡的商场里，这通常是三者中最严格的一环，管控店面线与用料、围板图案、噪音工程的许可时段、非营业时间的送货通道，以及是否必须使用商场指定承包商来对接建筑本身的消防系统和空调通风系统。如果一个零售单位不改变用途类别，也不触碰消防系统，那么需要的审批其实很少，与其为不需要的申报付费，不如把这一点讲清楚。

工序先后，以及各步骤应由谁来负责

新加坡餐饮翻新项目一个可行的作业顺序是：签约前先向 URA 确认该单位的核准用途；向 SFA 申请并取得布局图批准；由合格人士(qualified person)提交 SCDF 申报；取得业主的装修批准和准证；施工；取得消防安全证书；通过 SFA 对完工场地的检查；缴费并开业。这些步骤各有各的负责人，出问题的地方，往往正是没有人对两个步骤之间的交接负责的地方。

向意向承包商询问，哪位合格人士会负责提交 SCDF 申报、由谁按 SFA 的规定绘制 SFA 布局图、由谁负责 NEA 和 PUB 的油脂截留器审批——然后核查资质，因为 1989 年建筑管制法(Building Control Act 1989)第 29B 条规定，任何人不得在新加坡从事普通建筑商(general builder)业务，除非获授普通建筑商牌照；第 29B(4)条补充规定，违反此规定进行建筑工程的人，无权在任何法院就该工程追讨任何费用、酬金或报酬（Building Control Act 1989）。品尚设计私人有限公司(Noble Interior Design Pte. Ltd.)已列入建屋发展局装修承包商名录(DRC HB-12-5230A,UEN 201722629H)，并获 CaseTrust 认证，联系电话 +65 6509 9559。

监管机构原话怎么说

Noisy renovation works — heavy hacking, extensive demolition, tile cutting and excessive drilling — are permitted only from 9am to 5pm Monday to Friday.

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— HDB, via MyNiceHome

这段话的意思是：噪音较大的翻新工程——重型拆改、大规模拆除、切割瓷砖和大量钻孔——只允许在周一至周五上午 9 时至下午 5 时之间进行。

以上文字引自 HDB Renovation Guide (Dec 2025) / MyNiceHome；链接指向原始出处，供读者核实，而非直接采信。