拿到BTO钥匙之后该做什么：前六个决定

第一步：装修开始之前，先把单位的缺陷报给HDB

HDB给新落成的单位1年缺陷责任期(Defects Liability Period)，期内可以在网上提交整改申请，或到所在区的Building Service Centre办理；过了这1年DLP之后，就要由屋主自己聘请维修承包商(HDB，新组屋缺陷整改)。这项检查要在装修开始之前完成，最好就在拿钥匙当天做，因为一旦自己的承包商在上面动过工，衣柜后面的一条发丝裂纹，或者新铺乙烯基地板下面不平整的找平层，日后就很难说清楚到底是谁造成的。

带上手电筒、小水平尺和一桶水，把单位从头走一遍。留意有没有敲起来发空的墙砖、崩边的地砖、开关不顺的门窗、渗漏的水龙头和存水弯，以及排不到地漏的积水。把每一处都拍照存档、露出日期，并保留这份清单——三个月之后，正是这份清单，才能分清楚哪些是建筑商的缺陷，哪些是装修造成的缺陷。

第二步：先弄清楚HDB现在还不让改什么，再定工程范围

新加坡新组屋有些部分，不管预算多少，一开始都动不了。HDB要求新落成BTO组屋的屋主，等满3年之后，才能拆除卫生间的任何墙面或地面饰面，目的是防止这些湿区的防水层受损，并建议在原有瓷砖上直接加铺；3年期满之后，更换地面或墙面饰面，或者扩建卫生间，都需要向HDB申请准证(MyNiceHome, HDB)。

储藏室(household shelter)也是固定不变的。HDB说明，储藏室的墙壁不得凿改或钻孔，门不得改动，而且门必须随时保持能正常开关(MyNiceHome)。这就排除了把搁架用螺丝固定在储藏室墙上、把门批荡封住，以及把它嵌进衣柜组合导致门无法开合这几种做法。

剩下的部分，由结构来限定。HDB指出，单位内部分墙体是内含钢筋的钢筋混凝土墙，这些钢筋有助于维持单位的结构完整性；改变单位内的门的位置需要准证；而且不应该在钢筋混凝土墙上开出新的出入口(MyNiceHome)。尽早向HDB索取单位的平面图：在爱上某个开放式布局方案之前，先弄清楚哪些是钢筋混凝土墙，能省下一次重新设计。

第三步：选一个有合法资格装修你单位的承包商

Housing and Development (Renovation Control) Rules(建屋与发展(装修管制)规则)要求HDB组屋屋主聘请已列入HDB装修承包商名录的承包商，违反者属于违法行为，可处不超过S$5,000的罚款(Singapore Statutes Online)。这项义务落在屋主身上，不只是承包商身上，这就是为什么下面这项核查，值得自己花十分钟去做，而不是只看一眼报价单上的商标了事。

自己核实这份名录。HDB把装修承包商名录以开放数据集的形式发布在data.gov.sg上，可按公司名称或UEN查询(data.gov.sg),HDB还运作一套扣分制度，承包商在24个月内累积达到24分或以上，就会从名录中除名(HDB)。任何打着"HDB认证"或"HDB批准"这类说法招揽生意的公司，都应当视为警讯：HDB明确说明，它不为名录内承包商的工程质量背书或提供保证，聘请名录内的承包商，只是屋主与承包商之间的私人合同(HDB)。唯一准确的说法，是这家公司已列入建屋发展局装修承包商名录。

认证是第二道筛选标准。CASE报告指出，2024年收到的962宗装修投诉中，约97%的对象是未获CaseTrust认证的承包商(CASE)。品尚设计私人有限公司(Noble Interior Design Pte. Ltd.)已列入建屋发展局装修承包商名录(DRC HB-12-5230A,UEN 201722629H)，并获CaseTrust认证。

第四步：动工拆改之前，先落实准证和持牌工种

HDB说明，作为屋主，你自己有责任取得所有必须的HDB装修准证，也可以授权你的装修承包商代为在网上提交装修申请(MyNiceHome)。凡涉及拆除或重新安放固定装置、凿墙或砌墙的申请，都必须连同拟议工程的平面图、立面图、剖面图或详图一并提交；HDB收到申请后会发送短信通知，准证批出后，可以通过HDB的Check Renovation Permit电子服务查看详情(MyNiceHome)。

要弄清楚哪些工种需要自己的执照，因为这些工种不能由普通装修工人代替。HDB规定所有电气工程都必须由EMA持牌电工进行，空调安装必须由BCA培训过的安装人员进行，某些装修工程还需要Qualified Person认证或监督(HDB, Application for a Renovation Permit)。安装或更换窗户时，HDB要求屋主聘请已列入HDB装修承包商名录、经BCA核准的窗户承包商(MyNiceHome)。

有几个触发准证要求的情形，最容易让新屋主措手不及。HDB规定：凿除或改动单位内任何墙体前需要准证；拆除现有地面饰面并更换需要准证；抬高厨房、阳台、浴室或卫生间的地面高度需要准证；如果大门位于逃生通道上，更换大门也需要准证——这种情况下，替换的门和门框必须达到半小时耐火等级，并配备闭门器(MyNiceHome)。

第五步：签任何东西之前，先谈妥付款安排

在新加坡，装修预付款损失是一个真实存在的损失类别，不是纸上谈兵：CASE报告显示，装修行业的预付款损失从2024年的S$728,813.76，下降73.8%至2025年的S$190,667，但仍然是所有行业中第二高的(CASE 2026年2月新闻稿)。

认证规则给了你三件可以明确要求的事。CaseTrust将首期定金上限定为总价的20%，要求工程完工日起12个月的工艺保修，并要求获认证的装修商购买定金履约保证金，以保障定金在商家倒闭、结业或清盘时不受损失(CASE)。在任何款项转手之前，要求把这三项都以书面形式写进合同。

CaseTrust还要求获认证的装修商采用CaseTrust标准装修合同，按约定节点分期收款，任何工程变更都必须先与消费者以书面形式确认(CASE)。把剩余的分期款项和已完成的施工阶段挂钩，而不是和日期挂钩，让付款在拆改完成时、贴砖完成时、木工安装完成时才到期——而不是日历翻到某一天就到期。

第六步：先决定不可逆的事，其余的可以再等

必须在动工之前就决定的，是那些埋在墙里和天花板里的东西。插座、数据点和灯具位置，在隐蔽管线阶段就要定下来；湿区布局，在做防水的时候就要定下来；天花板吊顶高度、空调风机盘管位置和窗帘盒位置，要在天花板封板之前定下来。这些事日后要改，意味着要把已经完工的部分敲掉重做，不是简单调整一下。

真正可以等的，是那些看得见、也能替换的东西：油漆颜色可以在工程开始几周后再确认，活动家具、地毯和灯饰，交房之后再买也来得及。把这两类事情搞混，就会出现常见的那种情况——一家人为了选一张沙发纠结了一个月，却在某天匆忙的晚上一口气定下了全屋的电气布局。

木工介于两者之间，而它决定了整个工期表。木工图纸不定稿，就没办法交付生产，而电器必须在定稿之前先选好，因为柜体是按电器的实际尺寸来做的。

拿到钥匙后第一个月，一份现实可行的工作顺序

拿钥匙，检查缺陷并报给HDB。取得平面图，确认哪些墙是钢筋混凝土墙。列出候选承包商名单，逐一按UEN在装修承包商名录数据集里核实。谈妥工程范围、合同和付款阶段。让承包商连同所需图纸提交准证申请，并通过HDB的Check Renovation Permit电子服务确认准证。到这一步，才能安排拆改动工。

按实际允许施工的时间来安排装修工期。HDB允许一般装修在周一至周六上午9时至下午6时进行，周日和公共假期不允许；拆墙、拆除墙面或地面饰面等噪音装修工程，只允许在周一至周五上午9时至下午5时进行，周末、公共假期和主要公共假期前夕都不允许(MyNiceHome)。在噪音工程开始之前，提前告知直接相邻的邻居，不花一分钱，却能防住大部分让工程在周中被叫停的投诉。

监管机构的原话

CaseTrust caps the initial deposit a renovation business may collect at a maximum of 20% of the total contract cost.

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— CASE, CaseTrust accreditation

这句话是说：CaseTrust规定，装修商收取的首期定金，上限为合同总价的20%。以上文字引自CASE——CaseTrust装修行业认证；链接指向原始出处，方便读者自行核实，而不是单凭本文转述就采信。